Servitudes par destination

La servitude, définie par l’article 705 du Code civil comme une « charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire », constitue un droit réel immobilier ayant vocation à organiser un rapport d’utilité entre deux fonds, l’un dit « dominant », l’autre « servant ». Parmi les différentes modalités d’établissement des servitudes figure un mécanisme particulier : la servitude par destination du père de famille.

Ce dispositif repose sur la volonté présumée du propriétaire initial d'organiser un rapport d'utilité entre les parcelles avant leur séparation. Il permet la reconnaissance d’une servitude sans acte formel qui intervient avant la division de la propriété. Il repose ainsi sur la volonté présumée du propriétaire initial d’avoir entendu maintenir entre les deux fonds un rapport d’utilité au moment de leur séparation.

Conformément à l’article 693 du Code civil : « Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ». La destination du père de famille n’est reconnue que si deux conditions cumulatives sont remplies : il faut que les deux fonds actuellement divisés aient appartenu au même propriétaire, et que ce soit par lui que les choses aient été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Autrement dit, si un propriétaire unique aménage un passage, une canalisation ou tout autre dispositif entre deux parties de son terrain, et qu'ensuite il les divise en les cédant à des tiers, la servitude peut être reconnue juridiquement, même en l'absence d'un acte écrit, à condition que certaines conditions soient remplies.

In fine, pour qu'une servitude par destination du père de famille soit établie, plusieurs critères doivent être réunis :

·         Unité de propriété initiale : Les deux fonds doivent avoir appartenu au même propriétaire avant leur division.

·         Aménagement préalable : Le propriétaire doit avoir réalisé un aménagement entre les deux parties du terrain, tel qu'un chemin, une canalisation ou une ouverture, avant la division.

·         Apparence de la servitude : L'aménagement doit être apparent et visible au moment de la division.

·         Absence de stipulation contraire : L'acte de division ne doit pas contenir de clause excluant la servitude.

La servitude par destination du père de famille constitue un outil juridique important, assurant la continuité fonctionnelle entre deux parcelles issues d’une même propriété, même en l’absence de titre. Toutefois, son établissement exige une vigilance particulière quant à la preuve des conditions posées par la loi, afin d’éviter tout contentieux sur son existence ou sa portée.

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